海外人士在澳投资房地产该怎么选择？

海外人士在澳投资房地产该怎么选择？这是很多想要了解澳洲投资，但是又缺乏经验的朋友非常头疼的问题。今天这篇文章会依据海外买家在购房时将要面对的各个环节，将海外买家要面对的问题逐一解答。

纯海外人士是指本人不在澳洲境内，同时没有任何形式的澳洲有效签证的朋友。

如果拥有澳洲有效签证，但是签证时限低于12个月，例如旅游签证，或者一年以内的探亲签证等，也会被看作是纯海外人士。

依照澳洲相关法规规定，纯海外人士只能购买新房，不可以购买二手房。

而在澳洲，新房是指在住宅用地上已经建好，在建或将要建造的住宅（例如期房，Off-the-Plan），并且，之前从未被交易过，或住宅被使用过，但是累计不超过12个月，也可以被视作新房。

此外，被重新装修或翻建后的二手房不能视作新房。除非，该土地上的二手房被拆除之后，新建的住宅项目增加了该土地的房源数量，如果满足这个条件，从原则上讲，纯海外买家是可以投资这个类型的地产项目的。

土地方面，纯海外买家只能够购买空地，即之前从未被开发过的土地，如果该土地曾经建过房屋后被拆除，则不会被视为空地（除非新建项目增加了房源数量）。纯海外买家购买空地后，需要在购房后的24月内开始建造，并且在4年内完工。

如果购房者持有一年以上有效签证，如学生签证、临时居民签证（TR）、临时技术短缺签证(482类)、商业创新和投资签证(888类或188类)等，以及居住在澳大利亚，已经提交了PR申请并持有过桥签。

以上情况，是可以购买二手房的，但仅限购买一套，并且必须用于自住（任何一间房都不能用于出租），如果签证即将到期，并且之后决定离开澳洲的话，澳洲政府规定签证到期前3月必须要将该房卖掉。

当明白了想要投资什么类型的房产，并且决定进入之后的购买流程，在一些特定环节，海外买家将面对与之相应的税费，我们在之前的文章中曾为大家解释过海外人士购房费用，点击下方文章链接，了解详细税费计算及相关政策。

基于性价比与政策等因素考虑，通常会优先推荐海外买家优先考虑堪培拉的公寓项目。

这主要是从以下三点去考虑的：

第一，堪培拉目前总人口47万，相对较小的人口基数使堪培拉的房价相对其他城市，更加易于负担，即使贷款利率提升的今天，较低的房价使堪培拉的养房压力低于多数城市。

第二，堪培拉不会对海外买家征收海外附加印花税，海外买家享有与堪培拉当地买家一样的印花税比例，大大降低了入市门槛，使海外买家更加易于接受。

第三，堪培拉租金回报全国最高，由于堪培拉42%的工作人口为澳洲联邦政府与市政府的政府工作人员，加上位于首都各个国家大使馆及跨国集团总部的工作人员及家属，蜂拥而来的留学生等，堪培拉的租房人口比例非常高，这也造就了堪培拉全国最昂贵的平均房租。

低房价，低贷款额加上丰厚的租金回报，这使堪培拉成为了海外买家考虑投资公寓最理想也是风险最低的投资类型。

相信不少朋友在考虑澳洲投资时，都会先考虑投资土地与别墅，而海外买家可以购买的新房土地别墅，又分为一本合同，与两本合同两种情况，其中所面对的情况与成本分析如下：

/一本合同/

当一块土地已经在相关部门完成注册，并且当买家已经决定要购买该土地时，这块土地上已经有别墅在建，或者已经建设完毕。这样购房者在签署合同时，土地与别墅会被绑定为一本合同，这一本合同上的签约价也会记为土地价格与房屋造价的总价格。

而海外买家购买新房时，需要交12%的印花税（4%印花税+8%海外附加印花税），如果按照土地与别墅的总价来交这12%的印花税，会是一笔不小的成本。

举例说明，大A在悉尼购买了一套一本合同的土地别墅（土地价格$370,000万澳币，房屋造价$430,000万，共$800,000万）, 那么其印花税计算也就是$800,000 X 12%=$96,000。

/两本合同/

不同于一本合同，当买家在考虑并购买一块土地时，这块土地尚未在相关部门注册，而之后的盖房流程是一定要在土地注册才可以继续的，这时，土地与房子，会被分为两本合同，而海外买家此时所要面对的12%的印花税，只会以土地的价格计算，别墅没有印花税，这样就大大的降低了购房成本。所以从综合的性价比来看，选择两本合同的土地别墅的项，对于海外买家更为有利。

以前面同样的例子来说，大A购买了那块地是$370,000, 建筑$430,000，但为两本合同，所以实际大A只需要缴纳以土地价格为基础的印花税，也就是：$370,000 X 12%=$44,400，同一块地，比一本合同节省了 $51,600。

如果您是说持有学生签证和临时工作签证的上班族或者学生，需要节省时间，就在公司附近买一个公寓，住着舒适就很好，如果有很多家人一起，需要宽敞的地方把孩子养大，那就找个土地大一点的独立别墅。

公寓比较适合上班族，刚上社会的年轻人，没有孩子的小夫妻，高收入人群需要扣税或者注重现金流同时不看重资本增值的投资者

总之，购物方便，交通便捷，自己也喜欢，就不必介意公寓还是House，前提是您的预算足够。

投资需要考虑的东西就不同了，思路如下：

第一，考虑自己的预算，也就是看自己到底有多少钱，这里不光看现金，还有银行贷款，同时要减去购入的成本，比如印花税等，有多少钱办多少事，超过自己预算的房子，看了也没用，毕竟也买不了。

第二，考虑自己的投资目标，如果您是在澳洲境内想要投资的海外买家，却发现房子资本增值的时间要等很长，不想等，想尽快看到投资回报，那么就找一个租金回报比较好的公寓，去收租即可。

但如果您是在投资的初期，需要快速做大自己的投资组合，快速增值套现，然后买下一套房子，那么别墅就是最合适的选择。

第三，计算投资回报率和资本增值比率，经过量化分析后，把购买成本和持有成本，再加上现金流分析，综合考虑以后，计算哪种房子最合适自己。

资本增值方面，独立别墅最高，然后是联排与公寓，但是租售比方面，公寓最高，其次是联排与别墅。

第四，需要考虑目标区域的房价和历史，在买房的时候，查一下过去10年到20年的房价涨跌历史，如果某个区域某个类型的房产经历几轮房市周期还是在持续上涨，并且年化回报率不错的话，其实无论上涨还是下跌期，都可以购买，然后长期持有。

第五是看长期发展，如果买在开发区，未来发展因素非常重要，未来有没有新机场、火车站、购物中心、将来是不是就业中心，都要考虑。

如果是买在老区，就要注意是否有旧城改造计划，如果有的话，基本上就保证了增值超过大盘了。

但是如果旧城改造终端产品都是公寓的话，可能初期增值比较快，等公寓完成数量过大的时候，资本增值就会慢下来，此时可以及时套现再找更好的投资标的。

一般来说，高端稀缺性的公寓适合投资资源充沛的大佬持有，购买的时候需要注意查看防火涂层，有没有和建筑商有官司，strata by law 里是否有奇怪的限制，建议自住比例在50%以上。

联排别墅比较适合有一点钱，但是又不够一步到位买别墅，家里人口比较多，主人需要上班，不想花太多时间打扫房子的人。

如果是比较喜欢租售比和资本增值平衡的投资者，购买的时候除了要注意公寓所有的问题之外，还要注意是不是离当地的交通、就业和购物中心很远，如果距离过远的话，在租金和资本增值上都会大打折扣

独立别墅比较适合大家庭购买，投资上比较适合看重资本增值，同时又有较强赚钱能力的人，因为持有独立别墅，需要相对更大的维护成本和现金流。

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